Módosultak az e-építési naplóra, a szervízkönyvre, a jókarbantartási kötelezettségre vonatkozó szabályok és új szereplők jelentek meg
2024. október 1-jén hatályba lépett a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény („Méptv.”) jelentős része. Hétről hétre megjelenő cikksorozatunkban az építőipari kivitelezéseket érintő jogszabályi környezetben a Méptv. hatálybalépésével történt változásokat mutatjuk be. Legutóbbi cikkünkben az építésügyi hatósági eljárások újdonságait ismertettük. Cikksorozatunk VI. részében az építési naplóra, a szervízkönyvre és a jókarbantartási kötelezettségre vonatkozó szabályokat érintő módosításokat járjuk körbe, valamint az építőipari kivitelezési tevékenység során színre lépő új szereplőket mutatjuk be.
1. Új szereplők az építőipari kivitelezési tevékenység folyamatában
Az építőipari kivitelezési tevékenység folyamatában az Épkiv. rendelet új résztvevőket nevesít, így bővült azoknak a szereplőknek a köre, akik a kivitelezési folyamatok megvalósítása érdekében kötelesek együttműködni.
Az építtető, a tervező, a kivitelező, a felelős műszaki vezető, a tervezői művezető, az építési műszaki ellenőr és az építtetői fedezetkezelő mellett a következő új résztvevőkkel szükséges megismerkednünk: beruházáslebonyolító, tervellenőr, költségszakértő. A Magyar Építész Kamara vagy a Magyar Mérnöki Kamara honlapján közzéteszi a beruházáslebonyolító, a költségszakértő és a tervellenőr nevét, ha az a közzétételhez hozzájárult.
Beruházáslebonyolító
A beruházáslebonyolító olyan, kamarai tagsággal rendelkező szakmagyakorló, aki az építtető képviseletében a beruházás előkészítéséhez, lebonyolításához, szervezéséhez és folytatásához kapcsolódó feladatokat lát el. [266/2013. (VII. 11.) Korm.rendelet 15/B. §]
Korábban beruházáslebonyolító megbízására kötelezettséget az építési tárgyú jogszabályok nem írtak elő. 2024. október 1. napjától azonban az építtető köteles beruházáslebonyolítót megbízni, ha az építőipari kivitelezési tevékenység értéke eléri vagy meghaladja a Kbt. szerinti közösségi értékhatárt. Minden egyéb esetben beruházáslebonyolító megbízásáról az építtető dönt. [Épkiv. 8. § (1)-(2) bek.]
A beruházáslebonyolítóval kötött szerződést írásba kell foglalni. [Épkiv. 8. § (3) bek.]
A tervellenőr
Az Épkiv-ben a már ismert tervező-fogalom mellett rögzítésre került a tervellenőr is, aki egy olyan, építészeti-műszaki tervezői jogosultsággal rendelkező szakmagyakorló, aki az építtető megbízásából ellenőrzi, hogy az építészeti-műszaki dokumentáció és a kivitelezési dokumentáció a jogszabályoknak, a szakmai szabályoknak, valamint az építtetői elvárásoknak megfelelően készült-e el. Az építtető tervellenőrt bízhat meg, mely esetben a tervellenőri szerződést írásba kell foglalni. [Épkiv. 10/B. § (1)-(2) bek.; 266/2013. (VII. 11.) Korm.rendelet 15/D. §]
A tervellenőr feladatai közé a következők tartoznak [Épkiv. rendelet 10/B.§ (5) bek.]:
a) az építészeti-műszaki dokumentáció és a kivitelezési dokumentáció műszaki tartalma szakszerűségének, kivitelezésre való alkalmasságának, a szakági tervek összhangjának ellenőrzése,
b) a hibák, hiányosságok feltárása,
c) szükség esetén javaslattétel és
d) a jelentésének elkészítése.
A költségszakértő
A költségszakértő olyan szakember, aki az építtető támogatására a beruházással kapcsolatos gazdasági, gazdaságossági, pénzügyi tervezési és ezekkel kapcsolatos döntés-előkészítési feladatokat lát el. [266/2013. (VII. 11.) Korm.rendelet 15/C. §]
Az Épkiv. nem rögzít olyan esetet, amikor az építtető vagy a vállalkozó kivitelező kötelezettsége lenne költségszakértőt megbízni, erre pusztán lehetőséget biztosít a jogszabály. Fontos megjegyezni, hogy amennyiben költségszakértő megbízására kerül sor, akkor (i) a költségszakértővel írásbeli szerződést kell kötni, valamint (ii) a költségszakértő ugyanazon építési beruházás tekintetében nem végezhet tevékenységet egyidejűleg az építtető és a vállalkozó kivitelező megbízásából. [Épkiv. 11. § (1)-(3) bek.]
A költségszakértő feladatai az ár-érték arány megállapítására, költség és árelemzésre, a költségváltozási kockázat elemzésére, továbbá költségérzékenységi vizsgálatra terjednek ki. [Épkiv. 11. § (4) bek.]
2. E-építési napló
Tekintettel arra, hogy az építési napló szabályaival még nem foglalkoztunk eddig megjelent cikkeinkben, ezért a jelen fejezetben nemcsak a Méptv. miatt hatályba lépő változásokat, hanem az e-építési napló alapvető szabályait is röviden összefoglaljuk.
Az építési napló az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésétől annak befejezéséig vezetett, hatósági és bírósági eljárásban felhasználható, az építőipari kivitelezési tevékenység teljes folyamatát lekövető, jogszabályban meghatározott tartalmú és formájú igazoló dokumentum. [Méptv. 16. § 23. pont]
Az elektronikus építési napló (e-építési napló) az az internetes alapú alkalmazás, amely biztosítja az építési napló elektronikus vezetését. Az építőipari kivitelezési folyamat résztvevői az előírt építésinapló-vezetési, -ellenőrzési és -bejegyzési kötelezettségüket ezen platform segítségével kötelesek teljesíteni. [Méptv. 16. § 15. pont]
Fontos módosítás, hogy 2024. november 29. napjától a hatósági és bírósági eljáráson felül a közjegyző eljárása során, valamint a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv közvetítő eljárásában is felhasználható az e-építési napló.
Változatlanul az Épkiv-ben kerülnek kibontásra az e-napló részletszabályai. Az Épkiv. az e-építési napló vezetését a kivitelezési dokumentáció alapján végezhető építőipari kivitelezési tevékenységek esetében írja elő, így például az építésügyi hatósági engedélyhez vagy egyszerű bejelentéshez kötött kivitelezéseken kötelező az elektronikus építési napló vezetése. [Épkiv. 24. § (1) bek.]
Ki vezeti az e-építési naplót?
Az e-építési napló vezetése a fővállalkozó kivitelező feladata, külön megállapodás esetében a felek a fővállalkozó feladatkörébe utalhatják az alvállalkozói építési napló vezetését is. A vállalkozó a saját építési naplójának vezetésével azonban megbízhatja felelős műszaki vezetőjét. Az erre vonatkozó megállapodást rögzíteni kell az e-építési naplóban. [Épkiv. 12. § (4) – (5) bek.]
E-építési napló tartalma
Az elektronikus építési napló időrendben tartalmazza a kivitelezési tevékenység, illetve az építési-szerelési munkák adatait, továbbá a munka menetére, megfelelőségére és dokumentumaira vonatkozó vagy az elszámoláshoz szükséges jelentős tényeket. [Épkiv. 24. § (2) bek.]
A kivitelezés résztvevői az e-építési naplón keresztül értesítik egymást a felmerülő veszélyhelyzetekről, tényekről és körülményekről, amelyek a szerződésszerű teljesítést befolyásolják vagy veszélyeztetik. Így például késedelem, illetve hibás teljesítés kimentés szempontjából fontos bizonyíték az építési napló. Indokolt azt a lehető legrészletesebben vezetni és az esetleges akadályoztatást, illetve felismert tervhibát a naplóban is külön rögzíteni. [Épkiv. 24/A. § (1) bek.]
Az e-építési naplót folyamatosan naprakész állapotban kell tartani. Elvárás, hogy minden munkavégzési napon történjen bejegyzés. Ha a munkavégzés szünetel, akkor ennek a tényét kell bejegyezni a munka várható folytatásának időpontjának megjelölésével. [Épkiv. 24. § (4a) bek.]
Az e-építési naplóval kapcsolatos főbb változás, hogy az építtető megbízásából már nemcsak a műszaki ellenőr, hanem a beruházáslebonyolító is jogosulttá válik arra, hogy a feladata ellátása érdekében az e-építési naplót ellenőrizze, és abba észrevételeit és megállapításait szükség szerint rögzítse. [Épkiv. 24/A. § (2) bek.]
E-építési napló vezetése
A naplóvezetés szabályait érintően szigorodott a szabályozás. A napi bejegyzésnek és egyéb dokumentumoknak a bejegyzési vagy dokumentálási kötelezettség napját követő napon az internetes alkalmazásban rögzítésre kell kerülniük, míg korábban erre 3 nap állt rendelkezésre. [Épkiv. 26. § (8) bek.]
Az e-naplóba a naplóvezetésre kötelezett vállalkozón felül az építtető, az építtető megbízottja tervezői művezető mellett az új szabályok szerint a beruházáslebonyolító, az építési műszaki ellenőr, az építész tervező és „rehabilitációs környezettervezés területén gyakorlott” címmel rendelkező szakmagyakorló is bejegyzést tehet. Az Épkiv. taxatív felsorolása szerint az építési naplóba bejegyzési jogosultsággal rendelkezik még – az Épkiv. korábbi szabályaival egyezően – az építésügyi hatóság, az építésügyi hatósági engedélyezési eljárásban közreműködő, szakkérdést vizsgáló hatóság, valamint a biztonsági és egészségvédelmi koordinátor. [Épkiv. 27. § (1) bek.]
Az építési napló korábban csak általánosan rögzítette, hogy az e-építési napló címoldalból, nyilvántartásirész-oldalakból, naplórészből és a vállalkozónak a kivitelezés lezárását követő nyilatkozatból áll. A jogalkotó azonban szükségesnek találta, hogy részleteibe menően szabályozza, hogy az egyes oldalak mit tartalmaznak. Így már egy extenzív felsorolás segíti a kivitelezés résztvevőit, hogy pontosan, milyen adatokat kell rögzíteni az építési naplóban. [Épkiv. 27/A. § (1) bek.]
Az építtető kezdeményezésére az Országos Építésügyi Nyilvántartás üzemeltetője helyezi készenlétbe az e-építési naplót. A készenlétbe helyezést elektronikusan az OÉNY e-építési napló alkalmazási felületén keresztül lehet kezdeményezni. A készenlétbe helyezés során rendszerhasználati díjat kell fizetni. A rendszerhasználati díj mértékét az 313/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet határozza meg az építményértékétől függően, a legkisebb összeg 1350 Ft, míg a legnagyobb 750.000 Ft. Ezt követően lehet bejegyezést tenni az e-építési naplóba. [Épkiv. 24/B. § (1)-(3) bek.]
Az e-építési napló az építési munkaterület átvételekor az átvétel időpontjának rögzítésével nyílik meg, és az építőipari kivitelezési tevékenység befejezését követően az építési munkaterületről levonulás időpontjának rögzítésével zárul le. [Épkiv. 24/B. § (5)] Azt követően, hogy az e-építési napló készenléte megszűnik dokumentumok feltöltésére, e-főnapló vagy e-alnapló megnyitására, bejegyzés megtételére már nincs mód. [Épkiv. 24/A. § (3) bek.]
3. Szervizkönyv és jókarbantartás
A szervizkönyvvel korábban csak az Épkiv. rendelkezései között találkozhattunk, azonban a Méptv. 173. § (9) bekezdésével már törvényi szinten rögzíti a jogalkotó, hogy használatbavételt követően a kormányrendeletben meghatározottak szerint a jövőbeni karbantartással, felújítással, átalakítással, bővítéssel kapcsolatos információkról, dokumentumokról szervizkönyvet kell vezetni. De mégis mi az szervízkönyv és mikor kell vezetni? Korábbi cikkünkben már alaposan körbejártuk a szervízkönyv és a jókarbantartás szabályait így most csupán a főbb változásokra térünk ki.
A módosítások értelmében 2024. október 1. napjától a legalább 6 lakást tartalmazó lakóépület, valamint a közhasználatú építmény és a nemzetbiztonsági célú és rendeltetésű építmények esetében is kötelező a szervizkönyv vezetése. Minden egyéb esetben a szervizkönyv vezetéséről a tulajdonos dönt. [Épkiv. 34. § (2) bek.]
A szervizkönyv vezetése valamennyi épület tekintetében célszerű, ugyanis a szervizkönyv igazolja, hogy a tulajdonos teljesítette a jókarbantartási kötelezettségeit. Egy ilyen okirat pedig akár egy polgári jogi vitában is hasznos bizonyítékként szolgálhat
A kötelező esetekben, valamint amikor a tulajdonos a szervizkönyv vezetése mellett dönt az építmény szervizkönyvét az e-építési napló lezárása után, legkésőbb a használatbavételi engedély véglegessé válásának vagy a használatbavétel tudomásulvételének napján köteles a tulajdonos vagy a megbízottja megnyitni. Több tulajdonos esetén a szervizkönyv tartalmáért a tulajdonostársak egyetemlegesen felelnek. [Épkiv. 34. (3a) bek.]
Az építmény tulajdonosának jókarbantartási kötelezettségére vonatkozó szabályok alapvetően nem módosultak A tulajdonos jókarbantartási kötelezettsége teljesítése keretében végzett felülvizsgálatnak korábban is ki kellett terjednie a tűzbiztonságra, higiénia, egészség- és környezetvédelemre, a használati biztonságra, a zaj és rezgés elleni védelemre, az energiatakarékosságra, hővédelemre, valamint az életvédelemre és a katasztrófavédelemre. A felülvizsgálat az új szabályok alapján mostantól az akadálymentes használatra való alkalmasság felülvizsgálatával is kiegészítésre került. [Épkiv. 34. § (6) bek.]
Szerzők: dr. Szabó Zsanett, dr. Fillár Csongor István és dr. Nánási Anna
