Jelen cikkünk egy háromrészes cikksorozat részeként született, amelyben a szavatossággal és jótállással kapcsolatos gyakori kérdésekre keresünk választ. Ebben a cikkben az átalakítási munkák jótállásra gyakorolt hatását vizsgáljuk. További cikkeinkben pedig azt elemezzük, hogy gyakorlati szempontból mi a különbség a szavatosság és a jótállás között, illetőleg mi történik a szavatossággal és a jótállással, ha az ingatlan eladásra kerül.
- Problémafelvetés
Sokszor felmerül a kérdés a gyakorlatban, hogy a megrendelő, illetve a vevő elveszíti-e a jótállást akkor, ha az átadást követően átalakításokat végez az ingatlanon. A megrendelők, vevők részéről érthető, hogy ingatlanjukat saját használati igényeikre kívánják szabni. Ugyanakkor a vállalkozók is alappal érvelhetnek amellett, hogy saját teljesítésükért, csak az általuk kialakított műszaki tartalomért tudnak jótállni.
Cikkünkben arra keresünk választ az ismert bírósági gyakorlat alapján, hogy ezt az érdekellentétet mikor, milyen szempontok szerint lehet feloldani.
A kérdés jelentőségét az adja, hogy a Ptk. 6:171. § (1) bekezdése értelmében, aki valamely szolgáltatásért jótállást vállal, a jótállás időtartama alatt a felelősség alól csak akkor mentesül, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett. A jótállás alapvető sajátossága tehát a bizonyítási teher megfordítása: ez lényegében azt jelenti, hogy nem a megrendelőnek kell bizonyítania, hogy a hiba a vállalkozó teljesítéséből ered, hanem a vállalkozónak kell bizonyítania, hogy teljesítése nem volt hibás.
- Ha a szerződés rögzíti, hogy átalakítások esetén megszűnik a jótállás
Ha a szerződés rögzíti, hogy átalakítások esetén megszűnik a jótállás, akkor akár az átalakítás mélységétől és milyenségétől függetlenül, pusztán az átalakítás tényére hivatkozással is mentesülhet a vállalkozó a jótállási kötelezettsége alól. Ilyen esetben a megrendelő a jótállás esetén kedvező bizonyítási terhet elveszíti, legfeljebb azzal próbálkozhat, hogy megkísérli bizonyítani, hogy a felmerült hiba valamilyen meghatározott, átalakítástól független okból következett be. Ez azonban mindenképp kedvezőtlenebb pozíció, hiszen jótállás esetén egyébként a hibaok bizonyítása a vállalkozót terhelné.
Így például a Fővárosi Ítélőtábla Pf.20.321/2025/16. sz. ügyében úgy határozott, hogy mivel a lakó az általa megvásárolt lakásban átalakítási munkákat végzett, jótállási jogai megszűntek. A Fővárosi Ítélőtábla azért jutott erre a megállapításra, mert a felek megállapodása kifejezetten úgy rendelkezett, hogy a vevők által végzett bármely átalakítási munka az érintett épületrészre vonatkozó jótállás elvesztésével jár. A bíróság az átalakítás mellett döntő körülményként értékelte azt is, hogy a lakó ingatlanait nem lakás céljára használta.
- Ha a szerződés nem rendelkezik külön arról, hogy átalakítások esetén mi történik a jótállással
Ha a szerződés külön nem rendelkezik arról a kérdésről, hogy mi történik a jótállással átalakítás esetén, akkor az átalakítás puszta ténye nem ad mentesülési lehetőséget a vállalkozó számára. Ebben az esetben a vállalkozónak kell bizonyítania, hogy a hiba nem a teljesítéséből, hanem az átalakításokból fakadt. Ha olyan komoly szintű és mélységű átalakítások történtek, hogy már a műszaki tartalom nagy mértékben nem egyezik meg az eredetileg kivitelezettel, akkor esetleg arra hivatkozhat a vállalkozó, hogy jótállása konkrét műszaki tartalomhoz kötődött, amely az átalakítással lényegében megszűnt. Az újonnan kialakított műszaki tartalom pedig már nem képezi jótállási kötelezettsége tárgyát.
A Fővárosi Ítélőtábla 3.Pf.20.843/2008/3. ügyében a következőképp merült fel ez a dilemma. Az ügyben a vállalkozó társasházat épített, amelyben a vevők tetőtéri lakást vásároltak. Az átadásra februárban került sor, majd a vevők február végén a nappali helyiségben egy válaszfal létesítésével további önálló helyiséget alakítottak ki. A vevők a lakás lég- és lépéshangszigetelési hiányosságaira, a padlásfeljáró hiányára és egyéb hibákra hivatkozva hibás teljesítés jogcímén érvényesítettek igényt. Ezzel szemben a vállalkozó védekezésében előadta, hogy a vevők által épített válaszfal megváltoztatta a lakás jellegét, és a szakértők nem az eredeti állapotot vizsgálhatták. A Fővárosi Ítélőtábla azonban megállapította, hogy a vállalkozó nem mentesült a jótállás alól, mert nem tudta bizonyítani, hogy a vevők által épített válaszfal okozta a hangszigetelési hibákat. A bíróság megerősítette: „A jótállásra köteles személy a felelősség alól csak akkor mentesül, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett.” Az ügy döntő körülménye pedig az volt, hogy a vállalkozó nem tudta kimutatni az okozati összefüggést a megrendelői átalakítás és a hiba között.
- Indokolt korszerűsítés, felújítás nem feltétlenül szünteti meg a jótállást
Gyakori kérdésként merül fel, hogy az indokolt korszerűsítés és felújítási munkák megszüntetik-e a jótállást.
Ezt a kérdéskört vizsgálva a Győri Ítélőtábla Pf.II.20.195/2007/4. sz. ügyében arra a megállapításra jutott, hogy önmagában nem mentesíti a vállalkozókat a hibás teljesítés következményei alól az, ha a tulajdonosok a vételt követően végzett átalakítás és felújítás során – a használatbavételi engedély kiadásához – kénytelenek kiküszöbölni valamennyi épülethibát. Az Ítélőtábla érvelése szerint ugyanis a lakóházas ingatlannak a teljesítés idején kell megfelelnie a jogszabályi- és szerződési kellékeknek, az igazolt kellékhiány miatti objektív helytállási kötelezettséget pedig nem érinti a jogosultak által a teljesítés után végzett, és a hibákat kiküszöbölő korszerűsítés, felújítás.
- A befejező munkálatokat végző új vállalkozó átvállalja-e a jótállást
Rendszeresen felmerül az a dilemma is, hogy ha a befejező munkálatokat egy új vállalkozó végzi el, akkor ezzel átvállalja-e az alapmunkálatokat végző vállalkozótól a jótállást.
A Fővárosi Ítélőtábla Gf. 40.480/2020/8. sz. ügyében egy korábban félbehagyott beruházás befejezési munkálataira szerződött a vállalkozó. A kivitelezés befejezését követően hibák léptek fel, amelyekkel kapcsolatban a vállalkozó vitatta jótállási kötelezettségét hivatkozással arra, hogy azok a korábbi vállalkozó teljesítésének a hibáiból fakadtak. Ezzel szemben a megrendelő azzal érvelt, hogy álláspontja szerint a vállalkozó jótállási kötelezettsége kiterjedt az előző kivitelező hibáinak javítására is, mivel a beruházás befejezésére irányult a szerződés. Az Ítélőtábla azonban arra a megállapításra jutott, hogy a szerződés a vállalkozó jótállásának kereteit akként rögzítette, hogy az csak a vállalkozó által elvégzett teljesítésekre korlátozódik, és ezért nem értelmezhető úgy, mintha a vállalkozó átvállalta volna a korábbi vállalkozó jótállási kötelezettségét is. A bíróság az ügy elbírálásakor az adott hiba megjelenése és felismerhetőségének időpontja alapján döntött arról, hogy a hiba elhárítására a vállalkozó köteles volt-e vagy sem.
Az ügy tanulsága, hogy önmagában azzal, hogy másnak a munkáját fejezi be a vállalkozó, nem vállalja át automatikusan a korábbi vállalkozót terhelő jótállást, illetve szavatosságot. Ugyanakkor tényszerűen ez a kockázat nem zárható ki, különösen akkor, ha a szerződés nem határolja el világosan a jótállási köröket, illetőleg, ha a hiba oka nem azonosítható egyértelműen.
- Javaslat
A fenti esetekből leszűrhető tanulság, hogy sok szempont mérlegelésétől függ, hogy az átalakítási munkák mennyiben érintik a jótállást. Ez a bizonytalanság komoly kockázatot jelent mind a megrendelők, mind a vállalkozók számára. Összefoglalva: ha a szerződés kifejezetten rögzíti, hogy átalakítás esetén megszűnik a jótállás, a megrendelő már az átalakítás tényével elveszítheti a kedvező bizonyítási helyzetet; ha a szerződés nem tartalmaz ilyen kikötést, a vállalkozónak kell bizonyítania az okozati összefüggést az átalakítás és a hiba között.
E kockázatok kezelése érdekében érdemes a szerződésben rögzíteni, hogy melyek azok az átalakítási munkák, amelyek még a jótállás fenntartása mellett elvégezhetőek, és melyek azok, amelyek nem. Egy ilyen kikötés mindkét fél számára kiszámíthatóbbá és tervezhetőbbé teszi a jótállási időszak alatti átalakítási munkákat, és jelentősen csökkenti a későbbi jogviták kockázatát.
Szerző: Rajkai Bence
Ha további szakmai anyagok is érdeklik az építési jog világából, látogassa meg
honlapunkat, kattintson: Construction Papers
Copyright © 2026 CERHA HEMPEL Dezső és Társai Ügyvédi Iroda – all rights
reserved.
Levelezési címünk:
CERHA HEMPEL Dezső és Társai Ügyvédi Iroda
1011 Budapest
Fő utca 14-18.
Magyarország
E-mail:
