Jelen cikkünkben a kevésbé közismert szervizkönyvre, valamint jókarbantartási kötelezettségre vonatkozó rendelkezéseket jártuk körbe, és gyakorlati megfontolásokat figyelembe véve összegeztük az e körben releváns szabályokat. Kiemeljük, hogy a szervizkönyv hiánya a hatósági következmények mellett az épülettulajdonosok polgári jogi felelősségére is kihathat. Az alábbi összefoglalónkat különösen beruházók és tulajdonosok figyelmébe ajánljuk.
Milyen célt szolgál az építmény szervizkönyve?
Az építmény szervizkönyve – csakúgy, mint a gépkocsiké – lehetővé teszi az építmény állapotának, állagának változásának nyomon követését, ugyanis az építmény szervizkönyvéből kiderülnek az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságára-, a jókarbantartási kötelezettség teljesítése érdekében végzett építési-szerelési munkákra-, valamint az építmény állapotára vonatkozó tények, megállapítások és szakértői vélemények. A szervizkönyv mellékletét képezi az energetikai tanúsítvány is. [Épkiv. 34. § (1), (4), (8) bek.]
Fontos megjegyezni, hogy a szervizkönyv az építmény tartozéka, azt tulajdonosváltáskor az új tulajdonos részére át kell adni. [Épkiv. 34. § (9) bek.]
Ki köteles, és kinek éri meg szervizkönyvet vezetnie?
Szervizkönyvet kell vezetni
- a tömegtartózkodásra szolgáló építményre, azaz minden olyan építményre, amelyben tömegtartózkodásra szolgáló helyiség van, vagy amelyben bármikor egyidejűleg 300 főnél több személy tartózkodása várható;
- az örökségvédelmi bírságról szóló 191/2001. (X. 18.) Korm. rendelet szerinti I. kategóriába sorolt műemlék építményre;
- a katasztrófavédelemről és a hozzá kapcsolódó egyes törvények módosításáról szóló 2011. évi CXXVIII. törvény hatálya alá tartozó építményre; valamint
- a honvédelmi és katonai célú építményre vonatkozóan. [Épkiv. 34. § (2) bek.; OTÉK 1. sz. melléklet 131. pont]
Az előző pontban foglaltakon kívül minden más esetben az építmény szervizkönyvének vezetéséről az építmény tulajdonosa dönt. Megjegyezzük azonban, hogy a szervizkönyv vezetését alapvetően minden építmény vonatkozásában célszerűnek tartjuk, a társasházak részére pedig kifejezetten javasoljuk, ugyanis így biztosítható, hogy az adott építménnyel kapcsolatban végzett, az építmény állapotát befolyásoló összes építési-szerelési munka egyszerűen, gyorsan és átlátható módon áttekinthető legyen.
Mikor kell megnyitni a szervizkönyvet? Ki felel a szervizkönyv tartalmáért?
Az építmény tulajdonosa vagy az általa megbízott személy az építmény szervizkönyvét az építési napló lezárásának, illetve legkésőbb a használatbavételi engedély megszerzésének vagy a használatbavétel tudomásulvételének vagy az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenység megvalósulását igazoló hatósági bizonyítvány kiállításának napján köteles megnyitni. [Épkiv. 34. § (3) bek.]
A szervizkönyv tartalmáért a tulajdonos felel, több tulajdonos esetén pedig a tulajdonostársak egyetemlegesen felelnek. [Épkiv. 34. § (3) bek.]
Mi alapján készítse el a szervizkönyvet és mikre figyeljen?
A jókarbantartási kötelezettségnek az építmény tulajdonosa főszabályként az arra okot adó esemény felmerülésekor köteles eleget tenni, az építmény állapotát ekkor szükség szerint köteles felülvizsgáltatni a megfelelő szakemberekkel. Megjegyezzük azonban, hogy a mechanikai ellenállás és stabilitás (állékonyság) követelményeire vonatkozóan a felülvizsgálatot kötelező szervizkönyvvezetés esetén – kivétel az I. kategóriába sorolt műemlék építményt – legalább 20 évenként el kell végezni. [Épkiv. 34. § (6), (7) bek.].
A jókarbantartási kötelezettség teljesítéséhez alapvető feltétel, hogy tisztában legyünk az építményünk műszaki jellemzőivel és berendezéseivel. Ehhez pedig elengedhetetlen, hogy az építmény műszaki átadás-átvételi eljárása során a fővállalkozó átadja az építtetőnek
- az építmény, építményrész kezelési és karbantartási útmutatóját
- a jótállási dokumentáció részeként pedig különösen a főbb mozgatható építményszerkezetek kezelési útmutatóját, használati utasítást, valamint az üzemeltetési, használati és karbantartási utasításokat, és az építmény használatával összefüggő későbbi munkákhoz kapcsolódó biztonsági és egészségvédelmi tervet. [Épkiv. 33. § (1), (3) bek.]
Tehát az építmény szervizkönyvét a megvalósulási dokumentáció, a berendezési leltár, valamint az üzemeltetési, használati és karbantartási útmutatók mentén célszerű megnyitni és vezetni. A jókarbantartási kötelezettség és ebből következően a szervizkönyv-vezetési kötelezettség leggyakrabban gázvezetékek és felhasználói berendezések; hőtermelő- és klímaberendezések; elektromos berendezések és hálózatok; emelő berendezések, liftek és mozgólépcsők; valamint épületszerkezetek vonatkozásában merülhet fel.
Milyen következménye van annak, ha az épület tulajdonosa nem tesz eleget a jókarbantartási, valamint a szervizkönyv-vezetési kötelezettségének?
A korábban építésfelügyeleti hatósági hatáskörben lévő jókarbantartási kötelezettség ellenőrzésére vonatkozó feladat 2017. április 27. napjától átkerült az építésügyi hatósághoz. Erre tekintettel a fővárosi és megyei kormányhivatal építésügyi hatósági – valamint az I. kategóriába sorolt műemlék építmény esetén örökségvédelmi hatósági – jogkörében eljárva ellenőrzi a jókarbantartási kötelezettség teljesítését, és annak nem megfelelősége esetén jókarbantartási kötelezési eljárást folytat le.
A könnyebb áttekinthetőség érdekében az alábbi táblázatban foglaltuk össze, hogy mit ellenőriz az építésügyi hatóság és az örökségvédelmi hatóság, valamint, hogy az ellenőrzésének milyen következményei lehetnek [Étv. 47. § (2) bek.; Épkiv. 34. § (5) bek.; 312/2012. (XI. 8.) Korm. r. 55/A. §; 343/2006. (XII. 23.) Korm. r. 1. §; 2001. évi LXIV. törvény 67. § (1) bek. g) pont, (3) bek. (3), (4) bek.; 68/2018. (IV. 9.) Korm. r 3. §, 76. § (1)-(2) bek.]:
Mit jelent a jókarbantartási kötelezettség?
Az építmény tulajdonosát a birtoklás, a használat, a hasznosítás, a hasznok szedése, valamint a rendelkezés jog gyakorlása mellett az építménnyel járó terhek és (másra át nem hárítható) károk viselésesére is köteles. Ebből kifolyólag a tulajdonos köteles az építmény állapotát, állékonyságát a jogszabályokban meghatározott esetekben és módon időszakonként felülvizsgáltatni, és a jó műszaki állapothoz szükséges munkálatokat elvégeztetni. [Ptk. 5:22. §; Étv. 54. § (2) bek.]
A jókarbantartó tevékenység a meglévő építmény, építményrész kármegelőzésére, kárelhárítására, karbantartására, helyreállítására, felújítására, javítására, rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmassá tételére, illetve ennek és üzembiztonságának megtartására irányuló építési-szerelési munka [Épkiv. 2. § d) pont].
A jókarbantartási kötelezettség jelentősége az épületkárok vonatkozásában
Amennyiben az építmény tulajdonosa nem tesz eleget a jókarbantartási kötelezettségének nem pusztán a közigazgatási hatósági eljárást kockáztatja, hiszen egy esetlegesen bekövetkező káresemény során a szerződésen kívül okozott károk speciális (épületkárokra vonatkozó) felelősségi alakzata szerint fog felelni. E kárfelelősségi alakzat szerint pedig az épület egyes részeinek lehullásával vagy az épület hiányosságai révén másnak okozott kárért az épület tulajdonosa felelős. Fontosnak tartjuk hangsúlyozni, hogy a felelősséget nemcsak az építési szabályok betartásának az elmulasztása, hanem a karbantartási kötelezettségnek az elmulasztása is megalapozza [Ptk.6:560. § (1) bek.; BDT2001. 401.; BH1979. 236.].
Az épületkárokért való felelősség alóli mentesüléshez a tulajdonosnak bizonyítani kell, hogy
- a kár annak ellenére következett be, hogy nem tanúsított felróható magatartást;
- az építkezés/karbantartás során a károk megelőzése érdekében nem járt el felróhatóan;
- az építkezésre és karbantartásra vonatkozó szabályokat nem sértette meg, azzal, hogy a tulajdonos nem mentesülhet a felelősség alól, ha akár az előző tulajdonos vagy az épület múltbeli karbantartója megsértette az építkezésre és a karbantartásra vonatkozó szabályokat [Ptk. 6:560. § (1) bek.].
A jókarbantartási kötelezettség jelentősége a szavatosság és a jótállás vonatkozásában
Az építmény fenntartási szakaszához kapcsolódó jókarbantartási kötelezettség elmulasztása vagy nem jogszabályoknak megfelelő teljesítése hivatkozási alapot nyújthat a szavatosságra, illetve jótállásra kötelezett szavatosság, illetve jótállás alóli bizonyos mértékű mentesüléséhez. Ugyanis amennyiben „a dolog meghibásodásában a jogosultat terhelő karbantartási kötelezettség elmulasztása is közrehatott, a szavatossági kötelezettség teljesítésével felmerült költségeket közrehatása arányában a jogosult köteles viselni, ha a dolog karbantartására vonatkozó ismeretekkel rendelkezett, vagy ha a kötelezett e tekintetben tájékoztatási kötelezettségének eleget tett” [Ptk. 6:166. § (2) bek.].
Az építményt a tartós rendeltetésszerű használat érdekében időszakonként ellenőrizni és karbantartani szükséges; a karbantartás elmulasztása az építmény állapotát ronthatja és idő előtti tönkremenetelét okozhatja, valamint az építmény élettartamát jelentősen megrövidítheti; ez a dolog hibájaként jelenik meg. Az ilyen eredetű hibák azonban a tulajdonos terhére esnek abban az esetben, ha a karbantartási feladatokat megfelelő módon a tudomására hozták, azaz jelen esetben az építmény átadás-átvétele vagy megvásárlása során a rendelkezésére bocsátották a szükséges használati, kezelési és karbantartási útmutatókat.
Szerzők: dr. Fenyőházi András és dr. Szabó Zsanett
